Säga upp hyresrätt vid dödsfall: spara två månadshyror

01Avsnitt

Hyreslagen ger dödsboet en kortare uppsägningstid

Huvudregeln för en bostadshyresrätt är tre månaders uppsägningstid. Vid dödsfall finns dock en särskild regel som många inte känner till.

Enligt 12 kap. 5 § jordabalken får dödsboet efter en avliden hyresgäst säga upp avtalet med en månads uppsägningstid, om uppsägningen görs inom en månad från dödsfallet.

Det innebär att avtalet upphör vid det månadsskifte som inträffar tidigast en månad efter uppsägningen, även om kontraktet i vanliga fall hade en längre uppsägningstid. Tanken bakom regeln är enkel.

Dödsboet ska inte tvingas betala hyra i flera månader för en bostad som ingen längre bor i, bara för att den avlidne råkade ha ett avtal med lång uppsägningstid.

Regeln är en rättighet för dödsboet, inte en skyldighet. Vill dödsboet av någon anledning behålla lägenheten längre, till exempel för att hinna ordna ett övertagande för en efterlevande, behöver man inte utnyttja den korta uppsägningstiden.

Men i de allra flesta fall är den till stor fördel, eftersom den minskar kostnaderna och ger en tydlig sluttid att planera kring.

02Avsnitt

Så räknar du ut det exakta slutdatumet

Det praktiska i regeln handlar om två tidsfönster som inte ska blandas ihop. Det första är att uppsägningen måste lämnas inom en månad från dödsfallet för att den korta uppsägningstiden alls ska gälla.

Det andra är att avtalet sedan löper ut vid nästa månadsskifte som ligger minst en månad efter uppsägningsdagen.

Ett exempel gör det tydligare. Om hyresgästen avlider den 3 mars och dödsboet säger upp avtalet den 20 mars, så ligger uppsägningen inom enmånadsfönstret.

Avtalet upphör då vid det månadsskifte som inträffar tidigast en månad efter den 20 mars, alltså vid utgången av april. Hade uppsägningen i stället skett den 5 maj, alltså mer än en månad efter dödsfallet, gäller avtalets vanliga uppsägningstid på tre månader.

Det lönar sig nästan alltid att lämna uppsägningen tidigt, även om tömning och städning sker längre fram. Själva uppsägningen tar bara några minuter att skriva, medan tömningen kan vänta tills sluttiden närmar sig.

Den som dröjer riskerar att missa enmånadsfönstret och fastna med flera extra månaders hyra.

• Steg ett: lämna uppsägningen inom en månad från dödsfallet.
• Steg två: avtalet upphör vid månadsskiftet minst en månad senare.
• Missas fönstret gäller den vanliga uppsägningstiden, ofta tre månader.

03Avsnitt

Dödsbodelägarna säger upp tillsammans

Det är dödsboet som säger upp avtalet, och dödsboet företräds av dödsbodelägarna gemensamt. Vilka som är delägare framgår normalt av efterlevande make eller sambo, barn och andra arvingar, och fastställs slutligt i bouppteckningen.

Bouppteckningen behöver dock oftast inte vara klar för att en uppsägning ska kunna lämnas.

I praktiken vill hyresvärden att uppsägningen undertecknas av samtliga dödsbodelägare. Är delägarna många eller bor de på olika orter kan en av dem agera för de andra med en skriftlig fullmakt.

Det är ofta den smidigaste lösningen när någon i familjen tar på sig att hålla i de praktiska kontakterna.

Tänk på att alla beslut som rör dödsboet, inklusive en uppsägning, i grunden ska fattas i enighet mellan delägarna. Är ni överens om att lägenheten ska sägas upp är det sällan något problem.

Råder det oenighet om hur boet ska skötas kan det däremot behövas hjälp utifrån, vilket vi återkommer till längre ner.

04Avsnitt

När lägenheten hyrdes gemensamt av makar eller sambor

Bodde den avlidne tillsammans med en make eller sambo som stod på samma kontrakt, ser bilden lite annorlunda ut. Då tillkommer uppsägningsrätten dödsboet och den efterlevande tillsammans, eftersom den efterlevande fortfarande är part i avtalet.

Den efterlevande har i många fall också rätt att ta över hyresrätten i sitt eget namn i stället för att bostaden sägs upp. Det kan ske genom att hyresvärden godkänner en överlåtelse, eller genom bodelning där bostaden tilldelas den efterlevande.

Godkänner inte hyresvärden frivilligt kan frågan prövas av hyresnämnden.

Skillnaden mellan att säga upp och att ta över är viktig. Vill den efterlevande bo kvar ska man inte säga upp avtalet, utan i stället driva ett övertagande.

Säger man upp av misstag kan rätten till bostaden gå förlorad. Är du det minsta osäker, kontakta hyresvärden tidigt och rådfråga vid behov en jurist innan något skrivs under.

Detta är allmän information och inte juridisk rådgivning.

Godkänner inte hyresvärden frivilligt ett övertagande kan frågan prövas av hyresnämnden.

05Avsnitt

Handlingar hyresvärden vill ha med uppsägningen

En uppsägning av en hyresrätt ska göras skriftligt. För att hyresvärden ska kunna hantera den när hyresgästen har avlidit behöver några handlingar normalt följa med, så att det framgår vem som avlidit och vilka som har rätt att företräda boet.

Det vanligaste är att hyresvärden vill se ett dödsfallsintyg med släktutredning från Skatteverket. Det visar att personen är avliden och vilka som är dödsbodelägare.

Många hyresvärdar har en egen blankett för uppsägning vid dödsfall, så hör efter vad just din hyresvärd vill ha innan du skickar in något.

Skicka gärna uppsägningen på ett sätt som går att bevisa, till exempel rekommenderat brev eller via hyresvärdens digitala tjänst med kvittens. Då kan ingen senare ifrågasätta när uppsägningen kom in, vilket är särskilt viktigt eftersom hela den korta uppsägningstiden hänger på att uppsägningen lämnades i rätt tid.

• Skriftlig uppsägning, undertecknad av samtliga dödsbodelägare eller av någon med fullmakt.
• Dödsfallsintyg med släktutredning från Skatteverket.
• Eventuell fullmakt om en delägare agerar för de övriga.
• Skicka spårbart så att inlämningsdatumet kan bevisas.

06Avsnitt

Hyran under uppsägningstiden och vem som betalar

Under uppsägningstiden fortsätter dödsboet att ansvara för hyran, precis som hyresgästen skulle ha gjort. Hyran är en löpande kostnad i boet och betalas normalt med dödsboets egna medel via banken, ofta från den avlidnes konto sedan banken fått besked om dödsfallet.

En viktig trygghet är att enskilda dödsbodelägare inte ärver den avlidnes skulder. Räcker tillgångarna i boet inte till för att täcka hyran och övriga räkningar blir delägarna alltså normalt inte personligen betalningsskyldiga.

Skulderna betalas så långt boets tillgångar räcker, och därefter kan boet sakna medel.

Är dödsboets ekonomi mycket knapp, så att tillgångarna knappt täcker begravning och fasta kostnader, kan en dödsboanmälan via kommunen ibland ersätta en full bouppteckning. Bor en efterlevande make eller sambo kvar i bostaden kan andra regler gälla för betalningsansvaret.

Är något oklart kring vem som ska betala, stäm av med hyresvärden och banken.

07Avsnitt

Hinn med tömning och flyttstädning innan nyckeln lämnas

När sluttiden är satt är det den som styr takten för det praktiska. En hyresrätt ska enligt de flesta kontrakt återlämnas tömd och flyttstädad den dag avtalet upphör.

Det innebär att möbler, bohag och sopor ska vara borta och att lägenheten ska vara rengjord enligt hyresvärdens standard.

Planera bakåt från slutdatumet. Räkna med tid för att gå igenom och sortera bohaget, eftersom det ofta finns både personliga ägodelar att spara, saker som kan säljas eller skänkas och sådant som ska återvinnas.

Boka tömning och flyttstädning i god tid, särskilt om dödsfallet inträffat under semestertider då många aktörer har fullt.

Glöm inte de små men viktiga detaljerna. Säg upp eller flytta abonnemang för el, bredband och hemförsäkring, ordna eftersändning av post via Skatteverkets adressändring och dödsboets postgång, och lämna tillbaka samtliga nycklar och eventuella tagg eller portkoder.

Be om en avstämning eller besiktning med hyresvärden när lägenheten lämnas, så att inga oklarheter uppstår i efterhand.

• Sortera bohaget i spara, sälja eller skänka, och återvinna.
• Boka tömning och flyttstädning med marginal till slutdatumet.
• Avsluta el, bredband och försäkring kopplade till lägenheten.
• Lämna tillbaka alla nycklar och taggar vid avtalets slut.

08Avsnitt

Vanliga misstag som kostar dödsboet pengar

Det mest kostsamma misstaget är att vänta för länge med själva uppsägningen. Många fokuserar först på begravning och bouppteckning och kommer på lägenheten när en månad redan har passerat.

Då har rätten till den korta uppsägningstiden gått förlorad och dödsboet får betala den vanliga uppsägningstiden ut.

Ett annat vanligt misstag är att säga upp avtalet trots att en efterlevande make eller sambo egentligen vill och har rätt att bo kvar. Här gäller det att skilja på att säga upp och att ta över.

Ett tredje misstag är att underskatta tömning och städning och boka för sent, så att lägenheten inte hinner bli klar till slutdatumet och dödsboet tvingas förlänga.

Slutligen glömmer många att avsluta abonnemang och autogiron kopplade till bostaden. El, bredband och hemförsäkring fortsätter att dra kostnader om de inte sägs upp aktivt.

Gå igenom den avlidnes räkningar och stäm av vilka avtal som hör till lägenheten.

09Avsnitt

Hur uppsägningen hänger ihop med resten av dödsboet

Uppsägningen av hyresrätten är sällan en isolerad uppgift. Den hänger tätt ihop med bouppteckningen, som ska upprättas och lämnas till Skatteverket inom bestämda tidsramar efter dödsfallet, och med arvskiftet som följer senare.

Bohaget i lägenheten ingår i den avlidnes kvarlåtenskap och ska tas upp i bouppteckningen.

Det betyder att du gör klokt i att inte slänga eller skänka värdefulla saker innan delägarna är överens och boets tillgångar är dokumenterade. Samtidigt får tömningen inte dröja för länge, eftersom hyran löper.

Det är just denna balans mellan tid och ordning som gör hyresrätten till en av de mer pressade delarna av en boavveckling.

Tänk också på att en uppsägning kan beröra fler frågor samtidigt. Finns det till exempel en omyndig delägare eller en delägare som bor utomlands kan kontakterna ta längre tid, och då blir den tidiga uppsägningen ännu viktigare för att hålla nere kostnaderna medan det praktiska ordnas.

10Avsnitt

Efterlevande make eller sambo kan ta över kontraktet i stället

Att säga upp lägenheten är inte alltid det självklara valet. Om den avlidne bodde tillsammans med sin make, maka, registrerade partner eller sambo har den efterlevande ofta rätt att ta över hyreskontraktet och bo kvar.

Då upphör dödsboets uppsägning aldrig att bli aktuell, eftersom bostaden flyttas över till en person som redan har sitt hem där. Det här är värt att tänka igenom innan någon hör av sig till hyresvärden, för en uppsägning som redan skickats kan vara svår att backa.

För att övertagandet ska gå igenom krävs i regel att ni varaktigt har bott tillsammans i lägenheten och att den efterlevande har ekonomi att klara hyran. Hyresvärden har rätt att göra en rimlig prövning av betalningsförmågan, ungefär som vid ett vanligt förstahandskontrakt.

En sambo har ett något svagare utgångsläge än en make, men rätten finns där så länge samboförhållandet var verkligt och stadigvarande.

Praktiskt sker övertagandet genom att den efterlevande kontaktar hyresvärden, förklarar situationen och begär att få stå på kontraktet. Ta med personbevis, vigselbevis eller annat som visar relationen, samt underlag på inkomst.

Kommer ni inte överens med värden kan frågan prövas av hyresnämnden, som ofta ser positivt på en efterlevande som bott länge i bostaden.

• Ni ska ha bott varaktigt tillsammans i lägenheten
• Den efterlevande behöver kunna betala hyran själv
• Make och registrerad partner står starkare än sambo, men båda har rätt att prövas
• Skicka ingen uppsägning innan ni vet om någon vill bo kvar

11Avsnitt

Skillnaden mot en bostadsrätt eller villa i dödsboet

En hyresrätt och en bostadsrätt hanteras på helt olika sätt när någon avlider, och det är lätt att blanda ihop dem. En hyresrätt äger ingen, den sägs bara upp, och dödsboet har inget av värde att ta med sig därifrån när nycklarna lämnas tillbaka.

En bostadsrätt däremot är en tillgång som dödsboet äger, ungefär som ett bankkonto eller en bil, och den ska antingen säljas eller skiftas ut till en arvinge.

Det betyder att tidspressen ser olika ut. Med en hyresrätt vill ni komma igång snabbt eftersom hyran löper varje månad tills uppsägningstiden är slut.

Med en bostadsrätt finns ingen motsvarande löpande hyra till en värd, men föreningens avgift fortsätter att tas ut tills lägenheten är såld eller överlåten, så även här kostar det att vänta. En bostadsrätt får inte säljas hur som helst, ofta vill banker och köpare se bouppteckningen registrerad hos Skatteverket innan ett köp kan slutföras.

Äger dödsboet en villa eller ett radhus gäller liknande logik som för bostadsrätten. Fastigheten är en tillgång som ska värderas, eventuellt säljas och fördelas mellan arvingarna.

Oavsett boendeform behöver bohaget tömmas och hemmet ställas i ordning, och där är arbetet ganska likt vare sig det handlar om en hyreslägenhet eller en ägd bostad.

12Avsnitt

Deposition, betald hyra och pengar som ska tillbaka till dödsboet

Många glömmer att en uppsägning kan innebära att pengar ska tillbaka till dödsboet, inte bara att hyra ska betalas ut. Lämnade den avlidne en deposition eller en så kallad hyresgaranti när kontraktet skrevs, ska den i normalfallet återbetalas när lägenheten är återlämnad och godkänd.

De pengarna tillhör dödsboet och ingår i den behållning som senare fördelas mellan arvingarna. Påminn hyresvärden om depositionen om den inte kommer av sig själv.

Det är också vanligt att hyran redan är betald en bit in i den månad då dödsfallet inträffade, eller att autogiro fortsätter att dra pengar efter att kontot borde ha stängts. Har dödsboet betalat för dagar efter att lägenheten lämnats tillbaka kan en del av hyran begäras åter.

Stäm av med banken så att stående överföringar och autogiron stoppas, annars riskerar dödsboet att betala för en bostad som redan är avslutad.

Se till att återbetalningar landar på dödsboets konto och inte på en enskild delägares privatkonto. Allt som rör den avlidnes ekonomi ska hållas samlat tills bouppteckning och arvskifte är klara, så att varje krona kan redovisas.

Spara kvitton och kontoutdrag, det underlättar både bouppteckningen och en eventuell diskussion mellan arvingar längre fram.

13Avsnitt

Fullmakt så att en delägare kan sköta uppsägningen ensam

Ett dödsbo företräds av alla delägare tillsammans, men i praktiken är det opraktiskt att alla ska underteckna varje papper och ringa varje samtal. Lösningen är en enkel fullmakt där övriga delägare ger en person rätt att sköta kontakten med hyresvärden, skriva under uppsägningen och ta emot eventuella återbetalningar för dödsboets räkning.

Det sparar tid och gör att hyresvärden vet exakt vem den ska prata med.

Fullmakten behöver inte vara krånglig. Det räcker oftast med namn och personnummer på den avlidne, en mening om att fullmaktsgivarna är dödsbodelägare, vem som får företräda boet och vad fullmakten omfattar, samt datum och samtliga delägares underskrifter.

Vissa hyresvärdar och banker har egna blanketter, fråga gärna i förväg vilket underlag de vill ha så slipper ni komplettera i efterhand.

Tänk på att en fullmakt att sköta uppsägningen inte är samma sak som att en person ensam får fatta de stora besluten om arvet. Beslut som att godkänna ett övertagande, sälja en bostadsrätt eller dela upp egendomen bör fortfarande förankras hos alla delägare.

Fullmakten är ett verktyg för det praktiska, inte ett sätt att gå förbi de andra arvingarna.

14Avsnitt

Så hjälper Dödsboresursen till med lägenheten

Att samtidigt sörja och hinna med uppsägning, tömning och städning är tungt, särskilt om du bor på en annan ort än den avlidne. Vi hjälper till med hela kedjan, från att gå igenom och sortera bohaget till att forsla bort, köpa upp värdefulla föremål, återvinna och flyttstäda så att lägenheten är klar att lämna tillbaka i tid.

Vi arbetar i hela landet och kan sköta mycket på distans, så att du inte behöver resa fram och tillbaka. Du får en kostnadsfri första bedömning och svar inom 24 timmar, och samma team följer ärendet hela vägen så att du slipper upprepa dig för nya personer.

Hör av dig tidigt, gärna i samband med att uppsägningen lämnas, så lägger vi en plan som passar slutdatumet. Då vet du att lägenheten hinner bli tömd och flyttstädad innan nyckeln ska lämnas, samtidigt som värdefullt bohag tas till vara på rätt sätt.