Måste ett dödsbo städas? Krav och vem som ansvarar

01Avsnitt

Ingen lag kräver det, men förväntningarna gör det

Det finns ingen särskild bestämmelse i svensk lag som säger att ett dödsbo måste städas. Det du behöver förhålla dig till är i stället avtal och praktiska förväntningar.

Ett hyreskontrakt kräver normalt att lägenheten lämnas flyttstädad, och vid en försäljning förväntar sig både köpare och mäklare en ren bostad. Skyldigheten kommer alltså inte ur en paragraf med ordet städning, utan ur det åtagande som följer med att avveckla ett hem.

För en hyresrätt finns dessutom en så kallad vårdplikt. Den innebär förenklat att bostaden ska lämnas tillbaka i ungefär samma skick som vid inflyttning, med avdrag för normalt slitage.

När en hyresgäst avlider övertar dödsboet den skyldigheten. Att tömma lägenheten på lösöre och göra rent är därför en del av att fullfölja hyresförhållandet på ett korrekt sätt, inte en frivillig extratjänst.

För en bostadsrätt eller en villa finns inget motsvarande krav mot en hyresvärd. Där handlar städningen i stället om att kunna presentera och överlämna bostaden på ett sätt som fungerar vid försäljning och tillträde.

I båda fallen landar slutsatsen på samma ställe: i de allra flesta dödsbon behöver bostaden städas innan den lämnas vidare.

02Avsnitt

Så skiljer sig hyresrätt, bostadsrätt och villa åt

Upplåtelseformen avgör hur strikt städkravet är och vem som ställer det. En hyresrätt har det tydligaste och mest formaliserade kravet, eftersom det kopplas direkt till kontraktet och till hyresvärdens rutiner.

En bostadsrätt och en villa har lösare krav, men i praktiken städas de ändå nästan alltid inför en försäljning.

För en hyresrätt gäller att den normalt ska återlämnas flyttstädad. Gör ni inte det riskerar dödsboet att debiteras för en städning som hyresvärden låter utföra i efterhand, ofta till en kostnad som dödsboet inte kunnat påverka.

Många hyresvärdar har en checklista eller en besiktning vid avflyttning, och det är den nivån städningen behöver nå. Fråga alltid hyresvärden vad som gäller, eftersom rutinerna varierar mellan olika fastighetsägare.

För en bostadsrätt finns inget krav från en hyresvärd, men föreningen och köparen förväntar sig en ren lägenhet vid tillträde. En villa eller fastighet säljs på samma villkor: köparen tar normalt över ett tomt och städat hus om inget annat avtalats.

I samtliga fall underlättar en städad bostad både fotografering, visning och själva överlämningen, och den ger ett lugnare intryck för alla inblandade.

• Hyresrätt: flyttstädning enligt kontraktet, annars risk för debitering.
• Bostadsrätt: inget formellt krav, men städas inför visning och tillträde.
• Villa eller fastighet: överlämnas normalt tom och städad enligt köpeavtalet.

03Avsnitt

Det här ingår i en dödsbostädning

En dödsbostädning är i grunden en flytt- eller slutstädning av hela bostaden. Den utgår från att lägenheten eller huset är tömt på lösöre, eftersom det är svårt att städa ordentligt runt möbler och fyllda förråd.

Därför hänger tömning och städning tätt ihop, och många väljer att låta dem följa på varandra.

I en vanlig flyttstädning ingår normalt rengöring av samtliga rum, kök med vitvaror in- och utvändigt, badrum och toalett, golv, lister, dörrar och fönsterbänkar. Köket brukar vara det mest tidskrävande, eftersom spis, ugn, kyl och frys ofta behöver rengöras grundligt och avfrostas.

Badrummet kräver att kakel, fogar, handfat och avlopp blir rena.

Utöver grundstädningen kan vissa moment läggas till efter behov. Det handlar om sådant som inte alltid ryms i en standardstädning men som ändå ofta behövs i ett dödsbo som stått en tid.

• Fönsterputs in- och utvändigt samt mellan rutorna.
• Bortforsling av kvarvarande skräp, sopor och förbrukningsvaror.
• Rengöring av balkong, förråd, källare eller garage.
• Extra insats vid kraftig smuts, lukt eller långvarigt eftersatt bostad.

04Avsnitt

Dödsbodelägarna bär ansvaret tillsammans

Det är dödsbodelägarna gemensamt som ansvarar för att bostaden städas och lämnas tillbaka eller säljs i rätt skick. Dödsbodelägare är de som har del i boet, vanligtvis efterlevande make eller maka, sambo i vissa fall, barn och andra arvingar samt eventuella universella testamentstagare.

Tills boet är skiftat förvaltar delägarna det tillsammans och fattar beslut gemensamt.

I praktiken innebär det att ni kan välja hur städningen ska lösas. Ni kan göra den själva, fördela arbetet mellan er eller anlita hjälp och betala för tjänsten ur dödsboets tillgångar.

Det viktiga är att ni är överens, eftersom kostnader som tas ur boet påverkar alla delägare. När en delägare bor långt bort eller när tiden är knapp blir det ofta enklare att köpa tjänsten än att samordna ett gemensamt städtillfälle.

Om någon utsetts till boutredningsman eller om en bouppteckningsförrättare anlitats förändrar det inte grundprincipen. Ansvaret för att bostaden hanteras korrekt ligger kvar hos boet, och beslut om städning fattas inom ramen för förvaltningen av dödsboet.

05Avsnitt

När städningen bör göras i förhållande till tömning och uppsägning

Tidpunkten spelar större roll än många tror, särskilt vid en hyresrätt. När en hyresgäst avlider gäller särskilda regler för uppsägningstiden.

Ett dödsbo har som regel rätt att säga upp hyresavtalet med en kortare uppsägningstid om uppsägningen sker inom en månad från dödsfallet, vilket kan ge en månads uppsägningstid i stället för den vanliga längre tiden. Det är därför värdefullt att kontakta hyresvärden tidigt och kontrollera exakt vilka villkor som gäller i just ert fall.

Den uppsägningstiden styr hela tidsplanen. Bostaden ska normalt vara tömd och städad till den dag hyresavtalet upphör, eftersom hyran annars löper vidare.

Planera därför tömningen så att den hinner bli klar i god tid före slutbesiktningen, och lägg städningen sist av allt. Det är svårt att göra rent en bostad som fortfarande innehåller möbler, lådor och saker som ska sorteras.

Vid en försäljning är logiken densamma men kraven mjukare. Här bör städningen vara klar inför fotografering och visning, och därefter ofta en gång till inför tillträdet om bostaden stått tom en längre tid.

En vanlig ordning är att först tömma, sedan städa, sedan fotografera och visa, och slutligen göra en lättare avstädning före tillträdesdagen.

06Avsnitt

Hur kostnaden bedöms och vad som påverkar priset

Priset för en dödsbostädning sätts inte slumpmässigt utan utifrån några tydliga faktorer. Den största är bostadens storlek, alltså antal kvadratmeter och antal rum.

En liten lägenhet med ett rum och kök kräver betydligt mindre arbete än en villa i flera plan. Därför börjar varje seriös bedömning med att fastställa ytan och planlösningen.

Skicket väger nästan lika tungt. En bostad som hållits i ordning går snabbt att flyttstäda, medan ett hem som stått orört länge, har kraftig smuts eller lukt kan kräva flera extra moment.

Sådant som ingrott fett i köket, eftersatt badrum eller starkt nedrökta ytor ökar arbetstiden. Tillval som fönsterputs, bortforsling av skräp och rengöring av förråd eller garage påverkar också omfattningen.

Kostnaden tas normalt ur dödsboets tillgångar, alltså ur kvarlåtenskapen, innan arvet fördelas. För hushållsnära tjänster i en privatbostad kan rutavdrag i vissa fall vara aktuellt, men reglerna kring dödsbo och avdrag kan vara snåriga, så det är klokt att stämma av med Skatteverket vad som gäller i den enskilda situationen.

Hos oss får ni en kostnadsfri bedömning först, så att ni vet vad som ingår innan ni bestämmer er.

07Avsnitt

Knepiga fall som ofta dyker upp

Vissa situationer återkommer och förtjänar lite extra eftertanke. De handlar ofta om bostäder eller dödsbon som avviker från det enkla fallet med en välhållen lägenhet och tydliga tillgångar.

Ett vanligt specialfall är när dödsboet i princip saknar tillgångar. Skyldigheten att lämna tillbaka en städad hyresrätt finns kvar även då, men dödsbodelägarna ansvarar som huvudregel inte personligen med egna pengar för boets skulder.

Saknar boet helt medel kan kostnaden i praktiken hamna på hyresvärden, eller hanteras inom ramen för en dödsboanmälan hos kommunen i stället för en full bouppteckning. Eftersom detta kan bli komplicerat bör ni kontakta kommunen eller Skatteverket innan ni gör utlägg.

Andra knepiga lägen är bostäder som stått tomma länge med risk för fukt eller lukt, hem som är så eftersatta att en vanlig flyttstädning inte räcker, och fall där flera delägare är oense om hur mycket pengar som ska läggas på städning. Dödsbon med djur, rökning under lång tid eller stora mängder kvarlämnade saker kräver också mer planering.

I sådana fall är det bättre att låta någon titta på bostaden och göra en bedömning än att gissa omfattningen.

För frågor om bouppteckning, dödsboanmälan och hur boets tillgångar hanteras finns samlad information hos Skatteverkets information om dödsfall och dödsbo.

• Dödsbo utan tillgångar: kontakta kommunen om dödsboanmälan innan utlägg görs.
• Bostad som stått tom länge: räkna med fukt, lukt och extra moment.
• Kraftigt eftersatt hem: en vanlig flyttstädning räcker inte alltid.
• Oeniga delägare: besluta gemensamt eftersom kostnaden tas ur boet.

08Avsnitt

Misstag som blir dyra eller stressiga

Många av de problem som uppstår kring städning av ett dödsbo går att undvika med lite framförhållning. De flesta beror inte på själva städningen utan på ordning och timing.

Det vanligaste misstaget är att underskatta tiden. Att tömma, sortera och städa ett helt hem tar längre tid än man tror, särskilt när minnen ska hanteras varsamt och flera personer ska vara delaktiga.

Ett annat vanligt fel är att städa innan bostaden är tömd, vilket ofta innebär dubbelarbete. Ett tredje är att missa hyresvärdens specifika krav och därför få anmärkningar vid slutbesiktningen.

Det lönar sig också att inte slänga något oöverlagt. I ett dödsbo finns ofta värdefulla föremål blandat med vardagssaker, och saker som ser ovärderliga eller obetydliga ut kan vara värda att se över innan de kasseras.

Silver, mynt, smycken och äldre föremål bör gås igenom innan bortforsling, så att inget av värde följer med soporna.

09Avsnitt

Rutavdrag för dödsbostädning och vem som faktiskt kan använda det

Ett dödsbo räknas som en egen juridisk person fram till dess att arvskiftet är klart, och just därför går det inte att låta själva dödsboet utnyttja rutavdraget för städningen. Avdraget är knutet till en privatperson som köper hushållsnära tjänster för sitt eget hushåll, inte till boet i sig.

Det här är en detalj som överraskar många, eftersom man instinktivt tänker att räkningen ska gå genom boet precis som alla andra kostnader.

I praktiken brukar lösningen vara att en dödsbodelägare köper städningen i eget namn och betalar den själv. Då kan den personen begära rutavdrag på arbetskostnaden på samma sätt som vid vanlig hemstädning, förutsatt att utrymmet använts som bostad och att övriga villkor är uppfyllda.

Delägaren får sedan göra upp med övriga arvingar om hur kostnaden ska fördelas, men avtalet med städföretaget och betalningen behöver kopplas till en fysisk person för att avdraget ska gå igenom.

Tänk på att avdraget bara gäller arbetstiden, inte material, resor eller bortforsling av möbler. Sanering och tyngre tömning ligger ofta utanför det som räknas som rutarbete.

Är du osäker på gränsdragningen är det klokt att fråga städföretaget hur de delar upp posterna på fakturan, så att den avdragsgilla delen blir tydlig redan från början och inte behöver redas ut i efterhand.

• Boet kan inte själv få avdraget, det måste köpas av en privatperson
• Endast arbetskostnaden är avdragsgill, inte material eller transport
• Be om en faktura som tydligt skiljer städarbete från övriga poster

10Avsnitt

Sanering vid lukt, kvarlämnat och svårare situationer

Ibland handlar det inte om vanlig städning utan om sanering, och då gäller helt andra förutsättningar. Det kan röra sig om en bostad där någon legat länge innan den hittades, om kraftig rök eller fukt, om djur som lämnat efter sig, eller om mängder av kvarlämnade saker som samlats under många år.

I de lägena räcker det inte att torka ytor, utan material kan behöva rivas ut, och starka lukter sitter i väggar, golv och ventilation på ett sätt som vanlig rengöring inte kommer åt.

Den här typen av arbete kräver skyddsutrustning, rätt kemikalier och kunskap om hur smitta och dofter hanteras säkert. Att försöka göra det själv är ofta både tungt psykiskt och riskabelt rent hälsomässigt, särskilt om du samtidigt är i sorg.

Många väljer därför att lämna det tyngsta till någon som arbetar med just sanering, och tar själva hand om det som känns hanterbart och personligt.

Vid riktigt svåra fall är det också värt att kontakta hyresvärden eller försäkringsbolaget tidigt. En hemförsäkring som följt med den avlidne kan i vissa situationer täcka delar av en sanering, och hyresvärden vill normalt vara informerad innan ett större arbete sätts igång.

Hos Dödsboresursen kan du få en kostnadsfri första bedömning av läget, så att du vet ungefär vad som väntar innan du fattar beslut.

11Avsnitt

Vad godkänd flyttstädning innebär mot hyresvärdens besiktning

När en hyresrätt ska lämnas tillbaka är det inte städningen i sig som avgör, utan om den klarar hyresvärdens besiktning. En godkänd flyttstädning betyder i praktiken att bostaden ska vara rengjord på en nivå där nästa hyresgäst kan flytta in utan anmärkning.

Det är en högre och mer detaljerad standard än veckostädning hemma, och det är just skillnaden som gör att många underskattar arbetet.

Vid besiktningen tittar man bakom och under det som annars står stilla. Ugn, plåtar och fläktfilter ska vara avfettade, kyl och frys avfrostade och urtorkade, badrummets fogar och golvbrunn rengjorda, fönster putsade på båda sidor och eventuella spår efter tavlor och möbler åtgärdade.

Garderober, trösklar, lister och elementens baksidor hör också till sådant som kontrolleras. Saknas något får dödsboet ofta tillbaka nyckeln med krav på komplettering, vilket både kostar tid och förlänger uppsägningstiden.

Anlitar du ett städföretag är det därför värt att fråga om de lämnar nöjdkundsgaranti vid flyttstädning, alltså att de kommer tillbaka och rättar utan extra kostnad om hyresvärden anmärker. Det ger en trygghet som är svår att skapa på egen hand, eftersom du sällan vet exakt vad just den hyresvärden brukar fästa blicken på.

• Ugn, fläktfilter och vitvaror rengörs in i detalj
• Fönster putsas på båda sidor och fogar görs rena
• Fråga om städföretaget rättar utan extra kostnad vid anmärkning

12Avsnitt

Om man vill avstå städningen och vad som då kan hända

Eftersom ingen lag tvingar fram en städad bostad kan du i teorin lämna boet i befintligt skick. Men konsekvenserna ser olika ut beroende på boendeform, och det är dem du behöver väga in innan du bestämmer dig för att låta bli.

Att avstå är sällan gratis, även om det känns så för stunden.

I en hyresrätt blir det tydligast. Lämnar dödsboet en ostädad bostad har hyresvärden rätt att låta utföra städningen och fakturera boet för kostnaden, ibland med påslag, och den notan kan landa högre än om ni själva ordnat det i förväg.

I en bostadsrätt eller villa som ska säljas är effekten i stället indirekt. En ostädad bostad ger ett sämre intryck vid visning, kan dra ner budgivningen och gör att köparen lättare hittar invändningar.

Skadar kvarlämnat skräp eller fukt själva lägenheten kan dessutom ansvarsfrågan dyka upp.

Det finns också situationer där det faktiskt är rimligt att vänta. Ska bostaden renoveras helt, eller är den så pass nersliten att en grundstädning ändå inte ändrar något, kan det vara klokt att prata med köpare, mäklare eller hyresvärd om vad som verkligen behövs.

Poängen är att beslutet att avstå bör vara genomtänkt, inte något som bara rinner ut i sanden för att ingen orkade ta tag i det.

13Avsnitt

Så hjälper Dödsboresursen till med städningen

Vill ni inte sköta städningen själva kan vi göra den åt er, så att bostaden blir visnings- och överlämningsklar. Vi kan ta hand om både tömning och städning i ett sammanhang med samma team, vilket gör att allt blir klart i ett svep utan att ni behöver samordna flera olika aktörer.

Det är ofta det smidigaste när tiden är knapp eller när delägarna bor på olika orter.

Ni kan också beställa enbart dödsbostädning, även om ni redan tömt boet själva eller låtit någon annan göra det. Vi ställer in städningen efter bostadens skick och efter vad hyresvärd eller mäklare kräver, och vi kan lägga till moment som fönsterputs och bortforsling vid behov.

Vi arbetar i hela Sverige och hanterar varje hem diskret och med respekt för situationen.

Ni får alltid en kostnadsfri bedömning innan ni bestämmer er, utan att binda er till något, och normalt svar inom 24 timmar. Då vet ni vad som ingår och kan fatta beslutet tillsammans i lugn och ro.