Lagfart vid dödsbo: kostnad och slipp stämpelskatt

01Avsnitt

Lagfart är beviset på vem som äger fastigheten

Lagfart är den officiella inskrivningen av vem som är ägare till en fastighet eller tomträtt. När du beviljas lagfart skrivs ditt namn in i fastighetsregistret hos Lantmäteriet, och den uppgiften blir offentlig.

Det är alltså inte ett papper du köper utan en registrering som visar omvärlden, banker och framtida köpare vem som har rätt att förfoga över fastigheten.

Vid ett dödsfall byter fastigheten inte ägare av sig själv. Juridiskt övergår den avlidnes tillgångar till dödsboet, som är en egen juridisk person fram till dess att boet skiftas.

Fastigheten står alltså fortfarande inskriven på den avlidne i registret, även om det formellt är dödsboet som äger den. Den inskrivningen ändras inte automatiskt, och just därför behöver ingen springa till Lantmäteriet samma vecka som dödsfallet inträffar.

Behovet av att söka lagfart uppstår först när något ska hända med själva fastigheten. Ska den säljas, ges bort eller delas ut till en arvinge måste ägandet klargöras formellt.

Tills dess kan dödsboet i lugn och ro ta hand om bouppteckning, värdering och den praktiska tömningen utan att lagfartsfrågan ligger och pressar.

02Avsnitt

Dödsbolagfart krävs när boet ska sälja eller ge bort fastigheten

När dödsboet själv ska sälja eller ge bort en fastighet behöver boet ansöka om lagfart i dödsboets namn, en dödsbolagfart. Den fungerar som ett mellanled: dödsboet skrivs formellt in som ägare så att boet sedan kan överlåta fastigheten till en köpare med ren och tydlig äganderätt.

Utan den inskrivningen blir det svårt för en köpare att i sin tur få lagfart, och banken som ska låna ut pengar till köpet vill nästan alltid se att ägandet är ordnat.

För att söka dödsbolagfart krävs en bestyrkt kopia av bouppteckningen. Bouppteckningen måste vara registrerad hos Skatteverket, och fastigheten ska finnas upptagen i den.

Det innebär att ett dödsbo i praktiken inte kan slutföra en fastighetsförsäljning förrän bouppteckningen är klar och inregistrerad, eftersom hela kedjan vilar på den handlingen.

Det finns flera skäl till att ett dödsbo väljer dödsbolagfart i stället för att först skifta ut huset till en arvinge. Ibland vill delägarna sälja och dela på pengarna i stället för att en av dem ska ta över huset.

Ibland är delägarna utspridda över landet eller bor i ett annat land och vill avveckla boet helt. Då är det enklare att dödsboet säljer fastigheten och fördelar köpeskillingen i arvskiftet.

03Avsnitt

Ärver du fastigheten söker du lagfart i eget namn

Ska en enskild arvinge överta fastigheten ser processen lite annorlunda ut. Då är det inte dödsboet utan arvingen själv som ansöker om lagfart, och ansökan görs i den personens eget namn.

Det sker normalt efter att arvskiftet är klart, eftersom det är arvskiftet som visar att just den personen ska få fastigheten.

Till ansökan behövs förvärvshandlingen i original, alltså den handling som visar varför du fått fastigheten. Vid arv är det vanligtvis ett arvskifte som är undertecknat av samtliga dödsbodelägare.

Till det fogas en kopia av bouppteckningen, som ska vara registrerad hos Skatteverket. Fastigheten anges med sin fullständiga fastighetsbeteckning, alltså kommunens och områdets benämning följt av blocknummer och enhet, så att det inte råder något tvivel om vilken fastighet ansökan gäller.

Finns det bara en enda dödsbodelägare blir det enklare. Då upphör dödsboet normalt redan när bouppteckningen registrerats, eftersom det inte finns något att skifta mellan flera personer.

Den ende delägaren söker då lagfart direkt som privatperson, ofta med den registrerade bouppteckningen som förvärvshandling i stället för ett separat arvskifte.

04Avsnitt

Lagfart ska sökas inom tre månader från förvärvet

Tidsfristen är konkret: lagfart ska sökas inom tre månader efter förvärvet. Med förvärv menas den tidpunkt då du fick fastigheten, alltså dagen för arvskiftet om du ärver eller köpekontraktets datum om du köper.

Klockan börjar alltså inte ticka vid dödsfallet, utan vid den handling som ger dig fastigheten.

Söker man inte lagfart i tid kan Lantmäteriet förelägga ägaren att ansöka. Ett föreläggande är en uppmaning att lämna in handlingarna, och i förlängningen kan det förenas med vite om det ignoreras.

I praktiken handlar det sällan om illvilja utan om att frågan glömts bort i en redan tung period, men det är ändå klokt att hålla reda på datumet så att man slipper påminnelser och onödig oro.

För ett dödsbo som ska sälja finns det ofta en naturlig drivkraft att hålla tempot uppe ändå. Banken, mäklaren och köparen vill alla att ägandet är klarlagt, och en utdragen process kan försena tillträdet.

Att tidigt börja ordna bouppteckningen och hålla koll på registreringen hos Skatteverket gör att lagfartsfrågan löser sig nästan av sig själv när det väl är dags.

05Avsnitt

Flera arvingar som ärver huset tillsammans blir samägare

Om flera personer ärver en fastighet gemensamt och ingen ensam ska överta den, blir de oftast samägare till fastigheten. Då söker var och en lagfart för sin andel, och alla skrivs in i registret med sin respektive del.

Det betyder att ett syskonpar som ärver föräldrahemmet tillsammans i utgångsläget äger halva fastigheten var, om inte annat bestäms.

Vill ni i stället att en enda person ska ta över hela fastigheten regleras det normalt i arvskiftet. Den personen tilldelas då fastigheten, ofta mot att övriga delägare får annat av lika värde eller en utbetalning.

Efter att skiftet är klart söker den personen lagfart på hela fastigheten med arvskiftet som förvärvshandling.

Samägande kan fungera bra under en period men för också med sig praktiska frågor. Beslut om större åtgärder kräver i regel enighet, och om en delägare senare vill lösa ut de andra behöver värdet bestämmas och en överlåtelse ske.

Många väljer därför att tidigt ta ställning till om de verkligen vill äga huset tillsammans eller om det är enklare att en tar över eller att fastigheten säljs.

06Avsnitt

Att sälja fastigheten innan arvskiftet är ofta den enklaste vägen

Många dödsbon väljer att sälja fastigheten medan boet fortfarande är osplittrat, alltså innan ett arvskifte genomförts. Då söker dödsboet en dödsbolagfart, säljer fastigheten och fördelar pengarna i skiftet i stället för att fördela själva huset.

Det undviker situationen där flera personer plötsligt äger ett hus de inte vill ha gemensamt.

En försäljning kräver att samtliga dödsbodelägare är överens om att sälja och om villkoren, eftersom dödsboet förvaltas gemensamt. Är delägarna utspridda kan det vara praktiskt att utfärda fullmakter så att en person kan företräda boet vid kontakt med mäklare och vid undertecknande.

Bouppteckningen behöver vara registrerad innan affären kan slutföras, eftersom dödsbolagfarten bygger på den.

Innan ett hus eller en lägenhet kan visas och säljas behöver bostaden ofta tömmas på bohag, värdefulla föremål tas om hand och en flyttstädning göras. Det är här vi på Dödsboresursen kommer in.

Vi hjälper till med tömning, uppköp av bohag och städning så att bostaden blir visningsklar, och vi ger en kostnadsfri första bedömning. Själva lagfartsansökan och de juridiska handlingarna hanteras av delägarna i kontakt med Lantmäteriet och Skatteverket, men det praktiska runt fastigheten kan vi lyfta av era axlar.

07Avsnitt

Kostnaden för lagfart skiljer sig mellan arv och köp

Hur mycket lagfarten kostar beror på hur fastigheten byter ägare. Vid arv betalar man som regel ingen stämpelskatt, eftersom man inte köpt fastigheten.

Stämpelskatten är den avgift som beräknas på köpeskillingen eller taxeringsvärdet vid ett vanligt köp, och den utlöses normalt först när en köpare senare förvärvar fastigheten genom köp.

Däremot tillkommer alltid en expeditionsavgift till Lantmäteriet för att skriva in den nya ägaren. Den avgiften tas ut oavsett om förvärvet skett genom arv eller köp, eftersom den täcker själva inskrivningsarbetet.

Söker dödsboet först en dödsbolagfart för att kunna sälja, tas vanligen en avgift ut även för den inskrivningen.

Beloppen ändras över tid, och de exakta avgifterna fastställs av Lantmäteriet och i lag. Kontrollera därför alltid aktuell avgift och aktuell stämpelskatt direkt hos Lantmäteriet innan du räknar på affären, så att du har rätt siffror.

Att blanda ihop expeditionsavgift och stämpelskatt är ett vanligt misstag som kan göra att man tror att arvet kostar mer än det gör.

08Avsnitt

Handlingarna som Lantmäteriet vill se

Vilka handlingar som behövs styrs av hur fastigheten förvärvats. För en dödsbolagfart, alltså när dödsboet ska säljas eller ge bort fastigheten, ligger fokus på bouppteckningen.

Den ska vara registrerad hos Skatteverket och innehålla fastigheten, och en bestyrkt kopia lämnas in till Lantmäteriet.

För lagfart efter ett arvskifte tillkommer själva skifteshandlingen. Då vill Lantmäteriet vanligen se en undertecknad arvskifteshandling i original tillsammans med en bestyrkt kopia av den registrerade bouppteckningen.

Är ni flera delägare ska skiftet vara undertecknat av alla, eftersom det visar att fördelningen är överenskommen.

Eftersom kraven kan variera mellan olika situationer är det klokt att stämma av med Lantmäteriet innan du skickar in, särskilt om boet är komplicerat med flera fastigheter, utländska delägare eller testamente inblandat. Att lämna in ofullständigt underlag leder ofta till kompletteringar och fördröjning.

Behöver du hjälp att få ordning på det praktiska runt boet och bostaden ger vi en kostnadsfri första bedömning, men de juridiska handlingarna upprättar du tillsammans med Skatteverket och Lantmäteriet.

Du hittar de aktuella kraven och avgifterna i Lantmäteriets information om att ansöka om lagfart, som är den myndighet som hanterar inskrivningen.

• Dödsbolagfart: bestyrkt kopia av registrerad bouppteckning där fastigheten finns med.
• Lagfart efter arvskifte: undertecknad arvskifteshandling i original plus kopia av bouppteckningen.
• Ensam delägare: ofta räcker den registrerade bouppteckningen som förvärvshandling.
• Fastigheten anges alltid med fullständig fastighetsbeteckning.

09Avsnitt

Bolån och pantbrev följer med fastigheten in i dödsboet

När den som gått bort hade lån på huset försvinner inte skulden bara för att ägaren avlider. Lånet ligger kvar på fastigheten och blir en del av dödsboets ekonomi.

Banken har säkerheten kvar i form av pantbrev, och de fortsätter att gälla oavsett vem som tar över. Du som arvinge ärver alltså inte bara väggar och tak utan också det som finns kvar att betala.

Innan något hinner hända med själva ägandet vill banken oftast veta hur ni tänker. Ska boet behålla huset behöver räntor och amorteringar betalas under tiden, annars växer skulden.

Vill en av arvingarna ta över bostaden ensam måste den personen klara en ny kreditprövning, precis som vid ett vanligt köp. Banken godkänner inget övertagande automatiskt, och det spelar ingen roll att ni är släkt.

Pantbreven är knutna till fastigheten, inte till personen. När du senare söker ny lagfart i ditt eget namn ligger pantbreven kvar och kan användas av din bank om du behöver låna.

Är lånet däremot löst i sin helhet kan ni begära att inteckningarna dödas, men det är sällan något ni behöver bråttom med. Ta kontakt med banken tidigt så att räntorna inte hinner samla sig medan boet utreds.

10Avsnitt

Lagfart och inteckning är två olika saker i fastighetsregistret

Många blandar ihop lagfart och inteckning eftersom båda hanteras av Lantmäteriet och båda dyker upp när det handlar om ett hus. De svarar dock på helt skilda frågor.

Lagfarten visar vem som äger fastigheten. Inteckningen visar hur mycket huset kan belånas och ligger till grund för de pantbrev banken använder som säkerhet.

Du kan äga ett hus helt utan lån, och då finns en lagfart men inga aktiva inteckningar som någon bank utnyttjar. Du kan också ha ett tungt belånat hus där inteckningarna är stora.

När ett dödsbo utreds är det vanligt att du först måste ordna ägandet, alltså lagfarten, innan du gör något med själva belåningen. Ordningen spelar roll eftersom banken vill se en tydlig ägare innan de släpper eller flyttar säkerheter.

En praktisk följd är att du kan ärva en fastighet med befintliga inteckningar utan att behöva röra dem. De ligger kvar och kan återanvändas.

Tänker du däremot höja lånet kan din bank behöva ta ut nya inteckningar, och då tillkommer en avgift för det. Att hålla isär begreppen gör det enklare att förstå vad banken egentligen ber dig om när pappren ska skrivas under.

11Avsnitt

En bostadsrätt fungerar tvärtom mot ett hus

Om dödsboet i stället innehåller en bostadsrätt gäller helt andra regler. Du äger nämligen inte själva lägenheten utan en andel i bostadsrättsföreningen, tillsammans med rätten att bo i en bestämd lägenhet.

Därför finns ingen lagfart att söka och Lantmäteriet är inte inblandat alls. Det är föreningen som håller reda på vem som är medlem.

När en medlem avlider tar dödsboet automatiskt över bostadsrätten under tiden boet utreds. Ni behöver anmäla dödsfallet till föreningen och visa upp ett dödsfallsintyg och så småningom bouppteckningen, så att styrelsen vet vilka som företräder boet.

Ska bostaden gå över till en arvinge prövar styrelsen den personen för medlemskap, ungefär som vid en vanlig överlåtelse. Ett godkänt medlemskap är en förutsättning för att någon ska få bo kvar.

Säljer ni i stället bostadsrätten skriver dödsboet under överlåtelseavtalet och köparen söker medlemskap i sin tur. Den stora skillnaden mot ett hus är att hela övergången sker mot föreningen och inte mot ett myndighetsregister.

Glöm inte att avgiften till föreningen löper på varje månad så länge boet äger lägenheten, även om ingen bor där.

12Avsnitt

Samägande mellan syskon och hur ni löser ut varandra

Ärver flera syskon ett hus tillsammans äger ni var sin andel, men ni äger inte var sitt rum. Hela fastigheten är gemensam, vilket innebär att de flesta beslut kräver att alla är överens.

Vem som ska bo där, om huset ska hyras ut, hur underhåll betalas och om det ska säljas, allt sådant behöver ni komma överens om. Det räcker att en av er säger nej för att en försäljning på frivillig väg ska stanna upp.

Vill en av syskonen behålla huset löser den personen ut de andra. I praktiken betyder det att man enas om ett värde på fastigheten, drar av eventuella kvarvarande lån, och betalar de övriga deras del av det som blir kvar.

Här är det klokt att utgå från ett oberoende marknadsvärde så att ingen känner sig kortad. Den som tar över behöver oftast en egen lånelösning hos banken för att kunna betala ut syskonen.

Kör samägandet fast helt finns det en sista utväg. Vem som helst av delägarna kan vända sig till tingsrätten och begära att fastigheten säljs på offentlig auktion enligt samäganderättslagen.

Det ger en lösning men sällan det bästa priset, och relationer kan ta skada. Därför är en överenskommelse där någon köper ut de andra, eller där ni säljer gemensamt på öppna marknaden, nästan alltid både lugnare och mer lönsamt.

• Enas om ett oberoende marknadsvärde innan ni räknar på utlösen
• Dra av kvarvarande lån innan andelarna fördelas
• Den som tar över behöver vanligen egen finansiering hos bank
• Sista utväg vid låsning är försäljning via tingsrätten

13Avsnitt

Att ge bort en fastighet som gåva ur dödsboet

Ibland vill arvingarna inte sälja utan i stället låta huset gå vidare som gåva, till exempel till ett barnbarn eller mellan syskon som vill jämna ut arvet. Det går att göra, men då behövs ett gåvobrev som uppfyller samma formkrav som vid ett vanligt fastighetsköp.

Gåvobrevet ska vara skriftligt, ange fastigheten tydligt, undertecknas av givaren och innehålla en överlåtelseförklaring. Utan dessa delar håller gåvan inte.

Den som tar emot fastigheten söker sedan lagfart i eget namn och visar upp gåvobrevet för Lantmäteriet. Vid en ren gåva betalas ingen stämpelskatt, vilket gör att en överlåtelse på det sättet kan bli billigare än ett köp.

Däremot tar mottagaren över givarens skattemässiga ingångsvärde, vilket betyder att en framtida vinstskatt vid försäljning kan bli högre. Det är värt att tänka igenom innan ni väljer väg.

När gåvan sker ur ett dödsbo behöver boet först vara klart att förfoga över fastigheten, alltså att bouppteckningen är registrerad hos Skatteverket. Är ni flera arvingar måste alla vara överens om gåvan, eftersom ingen ensam kan ge bort det ni äger gemensamt.

Funderar du på den här vägen kan vi på Dödsboresursen göra en kostnadsfri värdering av fastigheten och lösöret, så att ni har ett tryggt underlag för era beslut.

14Avsnitt

Vanliga misstag som försenar lagfarten

Det vanligaste misstaget är att tro att lagfart måste sökas direkt vid dödsfallet och stressa i onödan, eller tvärtom att glömma bort frågan helt tills tremånadersfristen redan passerat. Ingen av delarna behöver hända om man vet att klockan börjar ticka först vid arvskiftet eller köpet, men att man ändå ska hålla reda på det datumet.

Ett annat återkommande problem är att bouppteckningen inte är klar eller registrerad när dödsboet vill sälja. Eftersom dödsbolagfarten bygger på den registrerade bouppteckningen står hela affären och faller med den handlingen.

Att prioritera bouppteckningen tidigt sparar därför mycket tid längre fram.

Slutligen ställer ofullständiga eller fel ifyllda handlingar ofta till det. En arvskifteshandling som inte är undertecknad av alla delägare, en saknad fastighetsbeteckning eller en kopia som inte är bestyrkt på rätt sätt leder till kompletteringskrav.

Att kontrollera underlaget mot Lantmäteriets aktuella krav innan det skickas in är den enklaste försäkringen mot förseningar.