Sälja hus eller bostadsrätt från ett dödsbo

01Avsnitt

När dödsboet får sälja bostaden

Ett dödsbo äger den avlidnes bostad tills den säljs eller skiftas till arvingarna. Försäljningen kan normalt slutföras först när bouppteckningen är registrerad hos Skatteverket.

Den registrerade bouppteckningen fungerar som dödsboets legitimation, den visar vilka som är dödsbodelägare och därmed har rätt att sälja.

Alla dödsbodelägare behöver skriva under köpehandlingarna, eller lämna fullmakt till någon som skriver under för deras räkning. Det är vanligt att en delägare eller en jurist får fullmakt att sköta kontakterna med mäklare och köpare, så att inte varje papper behöver skickas runt mellan alla inblandade.

Många undrar om det går att sälja en fastighet från ett dödsbo innan bouppteckningen är klar. Förberedelserna går utmärkt att börja med tidigt: värdering, tömning, fotografering och kontakt med mäklare.

Själva affären brukar däremot vänta tills registreringen är på plats. Aktuella besked finns hos Skatteverket, och betrakta det här som allmän information, inte juridisk rådgivning.

02Avsnitt

Lagfart när ett dödsbo säljer

Lagfarten visar vem som äger en fastighet. När dödsboet säljer huset direkt till en köpare behöver dödsboet inte först söka lagfart i eget namn.

Köparen söker i stället lagfart efter köpet och visar då upp den registrerade bouppteckningen, som förklarar dödsboets rätt att sälja.

Annorlunda blir det om fastigheten först skiftas till en arvinge som tänker sälja längre fram. Då behöver arvingen söka lagfart på sitt arv innan en senare försäljning kan genomföras.

Vilken väg som passar beror på hur ni vill lägga upp arvskiftet och tidplanen.

Regler och ansökan finns hos Lantmäteriet. Vi har också en egen artikel om lagfart för dödsbo som beskriver ordningen närmare.

03Avsnitt

Skatten när dödsboet säljer med vinst

Skatt vid försäljning av fastighet från ett dödsbo är en av de vanligaste frågorna vi möter. Enligt nuvarande regler beskattas vinsten på en privatbostad med 22 procent.

Det är samma skatt som ofta kallas reavinstskatt, och den gäller för dödsboet på samma sätt som för en privatperson.

Det är dödsboet som deklarerar försäljningen. För ett hus används K5 blankett, för en bostadsrätt K6.

Vinsten räknas i grova drag som skillnaden mellan försäljningspriset och inköpspriset, med avdrag för vissa kostnader, och den utgår från vad den avlidne en gång betalade, inte från värdet vid dödsfallet.

Exakta regler, avdrag och blanketter finns hos Skatteverket. Hur deklarationen går till i praktiken, och vad dödsboet behöver tänka på fram till dess, beskriver vi i artikeln om att deklarera ett dödsbo.

04Avsnitt

Dolda fel och varför dödsbon ofta friskriver sig

Säljaren av ett hus ansvarar för dolda fel, alltså fel som inte gick att hitta vid en noggrann undersökning av bostaden men som fanns där redan vid köpet. Ansvaret gäller under många år efter försäljningen.

För ett dödsbo är det ett särskilt tungt ansvar, eftersom delägarna sällan känner bostaden lika väl som den som bott där.

Därför säljer dödsbon ofta med en friskrivningsklausul, som begränsar ansvaret för dolda fel. En friskrivning kan påverka priset något, men ger i gengäld trygghet för delägarna, som slipper oroa sig för krav långt efter att arvskiftet är avslutat.

En besiktning före försäljningen rekommenderas nästan alltid. Den ger köparen en ärlig bild av skicket, minskar risken för tvister i efterhand och gör det lättare för mäklaren att sätta rätt pris.

Tala med mäklaren om hur besiktning och friskrivning bör kombineras i just er försäljning.

05Avsnitt

Sälja bostadsrätt från ett dödsbo

Att sälja en bostadsrätt från ett dödsbo liknar en vanlig försäljning, men med några egna moment. En bostadsrätt är en andel i en förening, och föreningen ska godkänna köparen som ny medlem innan överlåtelsen blir giltig.

Det är oftast en formalitet, men räkna med att det tar lite tid.

Kontrollera också om bostadsrätten är pantsatt. Pantsättningen framgår hos föreningen och behöver lösas eller regleras i samband med försäljningen.

Fram till överlåtelsen ska dödsboet dessutom fortsätta betala månadsavgifterna till föreningen, så se till att avierna når rätt adress.

I övrigt gäller samma ordning som vid hus: registrerad bouppteckning, alla delägares underskrifter eller fullmakter, och deklaration av vinsten, för bostadsrätt på K6 blankett.

06Avsnitt

Värdera och töm bohaget före visningen

En bostad säljs nästan alltid bättre när den är tömd, städad och ljus. Innan visningen behöver bohaget därför tas om hand, och ordningen spelar roll.

Börja med en värdering av lösöret, så att inget av värde försvinner i flyttkartonger eller körs bort av misstag.

Det som har ett värde kan köpas upp, och uppköpet kan kvittas mot kostnaden för tömningen. På så sätt blir hela hanteringen ofta billigare än många väntar sig.

Därefter töms bostaden helt, och en dödsbostädning gör den redo för fotografering och visning.

Hos oss får ni en kostnadsfri första bedömning och svar inom 24 timmar. Skicka gärna bilder på bostaden och bohaget för en snabb uppskattning, så vet ni tidigt vad som är värt att sälja och vad tömningen kan kosta.

Vi hjälper till i hela Sverige och arbetar alltid diskret.

• Värdering av lösöret, gärna utifrån bilder.
• Uppköp av det som har värde, kvittas mot kostnaden för tömningen.
• Tömning och bortforsling av resten.
• Dödsbostädning som gör bostaden klar för visning.

07Avsnitt

Om dödsbodelägarna inte är överens

En försäljning kräver i regel att alla dödsbodelägare säger ja. Det räcker att en delägare tvekar för att processen ska stanna upp, och det är vanligare än många tror.

Ofta handlar oenigheten mindre om pengar och mer om känslor, ett barndomshem är svårt att släppa.

Börja med att prata ihop er i lugn och ro. Det brukar hjälpa att skilja på beslut som brådskar, som räkningar och försäkringar, och beslut som kan vänta, som själva försäljningen.

En gemensam värdering ger dessutom ett neutralt underlag att samlas kring.

Går det ändå inte att enas kan tingsrätten utse en boutredningsman som tar över förvaltningen av dödsboet och kan föra försäljningen framåt. Det är en sista utväg som kostar pengar, men den finns som skyddsventil.

Fler vägar framåt beskriver vi i artikeln om oeniga dödsbodelägare.